수익형 부동산에 투자할 때 빠지기 쉬운 5가지 함정
수익형 부동산에 투자할 때 빠지기 쉬운 5가지 함정
정성원(38세)씨는 어느 부동산에서 조그마한 상가주택을 매입하고 계약서를 작성했는데 검토를 해달라고 부탁했다.
계약서를 살펴보니 그리 큰 하자는 없는데 수익형 부동산의 가장 중요한 임대차 계약기간이 얼마 남지 않은 점이 상당히 꺼림칙하게 느껴졌다. 그 후 몇 개월이 지난 뒤 임대차 계약기간은 종료되고 임차인이 임차보증금 반환을 요구해왔다.
그런데 임차보증금이 주변 시세보다 훨씬 높은 금액으로 설정되어 있다는 것을 뒤늦게 알게 되었다.
짐작컨대 아마도 그 상가를 매도하기 위하여 허위 임차인을 세우고 허위 임대차보증금을 설정한 것이 아닌가 하는 의구심이 강하게 들었다.
또 하나의 사례를 들어보자.
수원에 사는 한진수 씨는 6000대 중반이 되자 이제는 정말 노후 대책을 세워야겠다고 결단했다. 모아둔 재산과 대출을 합하면 빌딩 하나는 살 수 있겠다는 계산이 섰다. 안정적인 임대수익을 얻으려면 관리하기 편한 세입자가 입주해 있는 빌딩을 찾아야 할 것 같았다.
그것까지는 올바른 판단이었다. 그러던 중 수원시청 인근의 대로변에서 유명한 외국계 학원이 입주해 있는 신축빌딩을 발견했다. 그 학원은 월세 40,000만 원에 5년 동안 임차하는 조건으로 그 빌딩을 사용하고 있었다. 빌딩의 매매가는 60억 원, 계산을 해보니 연간 수익률 8%라는 안정적인 임대수익을 거둘 수 있었다.
이 정도면 훌륭한 투자다 싶어서 덥석 계약을 했다. 이제 노후 걱정은 끝났겠거니, 한숨 놓았다. 마음 편안하게 친구들과 산에도 가고 손자와 놀아주었다, 그러던 중 소유 구너가 이전된 지 3주가 되던 날이었다. 새로 매입한 건물 세입자가 내용증명서 한 통을 보내왔다.
상기 본인은 경기도 수원시 000소재지에 위치한 세입자로 건물 소유권이 변경되었음을 전제로 귀하와의 재계약 의사가 없음을 알려드립니다. 따라서 20일 이내로 본인의 임차 보증금을 반환해주시기 바랍니다
수익형 부동산은 주거용 부동산과 차원이 다르기 때문에 그에 대한 함정도 많다, 그런데 수익형 부동산의 함정에 대하여 알려달라는 고객은 거의 없는 것 같다. 이에 그 함정들은 무엇인지 알아보자
1, 계약서 작성의 함정 유의점
김홍준(52세) 씨는 전층 월세 2,600만 원에 5년 계약으로 임차인이 입주한 역삼동 인근의 이면도로에 있는 신축 빌딩을 발견했다, 연간 수익률 7%의 안정적인 임대수익이 기대된다는 부동산업자의 권고와 빌딩이 급매 중 급매이니 빨리 결정해야 한다는 말에 덜컥 계약을 해버렸다.
받는 월세 중 일부는 자식들에게 주고 일부는 노후로 사용하려고 마음이 들뜨던 어느 날 세입자의 내용증명 한 통이 날아왔다.
소유권이 병경되었으므로 본 세입자는 재계약 의사가 없으니 2주일 내로 보증금을 반환해달라 였다.
민법상 임대한 건물의 주인이 바뀐 경우 물권 소유자의 변동은 채권(임대차 계약)에 우선하므로 매매는 임대차를 깬다 라는 것을 인지하지 못한 실수였다 매매 전에는 재계약 여부의 타진 등을 숙지해서 포넓게 알아봐야 한다.
2, 가장 중요한 상권이동 분석
빌딩 투자, 빌딩 급매의 가장 큰 핵심과 유의점은 공실률일 것이다.
대로변보다는 카페 골몰이 임대료 유지 및 상승에 좋을 것이라 생각한 박건영(48세) 씨는 신촌 골목 안 빌딩을 구입한다.
1년에 한 번, 2년에 한 번 임대료를 조금씩 올려 빌딩의 가치를 높이고자 계획했지만, 가치가 높아지기는 커녕 상권이 조금씩 죽기 시작하더니 연대 앞 상권이 조금씩 이동하여 임대료가 많게는 50%까지 줄어들어 낭패를 보았다.
인천 주안역도 같은 현상을 겪었다. 이는 상권의 변동에 항상 민감할 필요가 있다는 애기이다.
3, 불법건축물의 유의점
서울 반포동에 거주하는 정은희(42세) 씨는 역삼동에 있는 지하 1~지상 4층짜리, 약 6년 된 건물을 매입했다.
지하 1층은 스튜디오, 1층은 소형 커피전문점이고 2~4층은 풀옵션 원룸인데 층별로 5세대씩 총 15세대가 입주해 있었다. 빌딩을 소개해준 중개사무소에서 임차인 관리까지 도맡아 해주겠노라고 했다.
임대수익도 상당히 좋은 것 같아서 기분 좋게 매매 계약을 체결했다.
소유권 등기이전이 끝난 뒤, 강남구청 건축과에서 연락이 왔다
역삼동 건물이 위반건축물이니 벌금을 내라는 것이다. 벌금을 내지 않으려면 건물 내 모든 원룸 시설물을 철거해야 한다고 고지서가 날아온 것이다. 뜬눈으로 지새우고 다음날 구청 건축과의 담당자를 찾아갔다.
'선생님께서 매입하신 역삼동 소재 건물은 전 층을 사무실 용도로 사용하도록 허가받았습니다. 하지만 2층에서 4층 가지는 원룸으로 사용하고 있네요. 이 부분은 불법 개조입니다. 죄송합니다만 건축법 제80조(이행강제금)에 따라 해당 건물이 주목적으로 사용하는 불법 원룸에 대해 1년에 2회 이행강제금(벌금)을 내셔야만 합니다.
정은희 씨가 매입한 건물은 건축물대장상의 용도는 사무실인데, 주택가 깊숙한 곳에 위치해서 사무실 수요가 별로 없었다. 전 주인은 할 수 없이 사무실을 원룸으로 불법 개조하여 사용하고 있었던 것이다.
건물 투자를 할 때 단순히 높은 수익률과 접근성만 고려하지 말고 실제 사용 용도와 건축물 대장상의 용도를 확인해야 하는 이유가 여기에 있다
당장 강제이행금을 1년에 두 번 내야 하거니와 그 이상 신경 써야 하는 일이 많은 만큼 나중에 매매 시에도 어려움이 있을 것으로 예상된다.
4, 지구단위계획구역
사무실에 찾아와 투자할 서울시 광진구 화양동 상업지역 물건의 지번을 밝히고 권리분석을 해달라고 하는 김정식(66세) 씨는 투자대상물건이 지구단위계획구역에 들어간 사실조차 모르는 순진한 투자자였다.
지구단위구역에 속하면 건축행위가 좀 까다롭게 진행된다. 다시 말해 김 씨는 인접 지번과 공동개발을 할 경우만 건축허가가 난 다는 사실을 모르고 있었다. 물론 전부 공동 개발한다는 것은 아니지만 김 씨가 주목하고 있는 물건은 인접 지번과 공동개발을 해야만 신축허가가 나오는 물건이었던 것이다. 만약 급매하고 해서 덜컥 계약이라도 했다면 본인이 원하는 신축도 못 하고 투자금액이 장기간 묶일 수밖에 없을을 것이다.
왜냐하면 공동개발은 말이 쉽지 현실적으로 절대 쉽지 않기 때문이다. 인접 지번의 물건을 매수하려는 것도 가격을 생각보다 높게 부르니 쉽지 않고, 공동 개발해서 지분으로 건물을 소유하고 관리하는 것도 만만 피 않기 때문이다.
빌딩 투자자들 저렴한 건물을 매입할 때 신축을 목적으로 한다.
또는 일정기간 보유 후 신축하려고 하는 수요자에게 판매할 목적으로 한다. 이때내가 매입하려는 건물이 지구단위계획구역에 포함됐다면 신축을 할 수 없다.
공동개발만 가능하니 요즘의 일반 재건축과 비슷하다고 보면 된다. 배우 원빈 씨가 투자한 것으로 유명한 성수동 아틀리에 길 같은 경우는 신축이 불가해서 리모델링을 통해 유망 투자처로 관심을 받는다. 이는 신축을 할 수 있는가 없는가를 필히 알고 투자해야 한다는 말이다.
5, 건물 용도의 함정( 위락시설의 세금폭탄)
부천의 지하층에 노래연습장이 있는 빌딩을 매입한 김진숙(38세) 씨가 있었다. 노래연습장이라고 간판을 달고 있는데 사실은 도우미를 고용한 단란주점으로 영업하고 있었다, 게다가 해당 층은 건축물대장상 유흥음식점으로 허가를 받아 사용하고 있는 위락시설(유흥음식점) 업종이었다, 김진숙 씨는 난데없이 취득세 폭탄을 맞게 되었다. 이유는 이랬다.
유흥주점, 단란주점 또는 유사한 형태로 영업하고 있는 단란주점, 노래연습장은 사치성 재산에 포함된다. 이 때 건물 영업장의 바닥 면적 합계가 100㎡ 약(30평)을 초과하는 경우, 기존 납부해야 할 취득세의 4.5배에 달하는 세금을 추가로 납부해야 한다. 이는 유흥으로 정식 허가된 위락시설이 아니더라도 유사형태 영업장인지 필히 알아보고 계약해야 한다는 말이다. 세입자의 형태를 정확히 파악해야 하며 거짓된 세입자인지, 언급한 바와 같이 계약 지속 가능한지 등의 타진도 해야 한다. 한마디로 세입자가 커다란 키란 애기도 된다.
이 외 주의할 점이 많지만 대부분 일생에 여러 번 기회가 오지 않을 수익형 부동산의 빌딩 매매이니 조금만 주의를 기울여 좋은 결과물을 낳도록 하자!
자료출처 : 초금리 시대에도 꼬박꼬박 월세나오는 수익형 부동산 중, 나창근 지음.